Сложный вопрос - покупка ипотечной квартиры.

покупайте по переуступке, так риски сведены к 0, а схема которую вам предлагают довольно рискованная - можете остаться и без денег и без квартиры.

Ваши сомнения оправданы. Заключите простой трехсторонний договор о переуступки прав по ипотечному договору.

Что это за переуступка по ипотечному договору? Полная нелепица. Схема сделок по квартирам с обременением по ипотеке в силу закона одна и она достаточно отработана. Если квартира понравилась, то, хотите вы или не хотите, но действовать приходится по следующему алгоритму:
1. между сторонами заключается Предварительный договор с перечислением всех параметров предстоящего Договора купли-продажи квартиры, примерного срока подписания основного договора и указанием заранее передаваемой суммы, необходимой покупателю для погашения долга перед банком. Полезно хотя бы часть передаваемой суммы назвать задатком.

2. В банк продавца на соответствующий счёт по Кредитному договору продавца вносится эта самая предварительная сумма.

3. Терпеливо ожидается момент, когда продавец будет готов к снятию обременения на свою квартиру. Это зависит от банка. А банк, в свою очередь, должен отозвать и дождаться возврата Закладной, которую у него выкупила другая финансовая структура. Если Закладная не была продана, а такое иногда тоже бывает, то ожидать ничего не надо.

4. Продавец с отозванной закладной идёт в Росреестр и заявляет о снятии обременения с квартиры.

5. В это же время уже можно подписывать и сдавать на государственную регистрацию Договор купли-продажи квартиры с окончательным расчётом покупателя с продавцом.

Будет намного лучше если весь процесс будет курировать специалист-риелтор. Для квалифицированного специалиста это вполне понятная и довольно рутинная работа.