Очень сложный ВОПРОС! Возможно ли Строительство коттеджей на землях с разрешенным использованием: для рекреационных целей?
Нужен ход мыслей.. . а не цитирование земельного, градостроительного и др. кодексов и законов... но мысли аргументированы ссылкой на закон.. .
Мои мысли выглядят, примерно, так:
С одной стороны, застройка земель рекреационного назначения, в том числе государственного лесного фонда, категорически запрещена, как и возведение стен и заборов, мешающих гражданам свободно пользоваться лесом. С другой стороны, в том же кодексе написано, что разрешено рекреационное использование временных сооружений.
Грубо говоря, можно, построить трехэтажный коттедж, но назвать его при этом беседкой для шашлыков. Двухметровый забор вполне может сойти за декоративную изгородь или нечто подобное. В дальнейшем все будет зависеть от позиции проверяющих инстанций.
Кроме того, земли рекреационного назначения рано или поздно могут быть переведены в категорию: жилищное строительство. А без перевода, как построить?? ?
хуже дела обстоят с разрешенным использованием, которое, в Санкт-Петербурге, например, определяется Законом СПб "О Генеральном Плане Санкт-Петербурга... ". К примеру, в наших пригоородах распространена зона Р3- зона отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и дачного фонда. Т. е. , если мы имеем категорию земель: земли поселений и описанный выше вид разрешенного использзования P3, то имея в собственности земельный участок, получается, что на нем смело можно строить дачу.
Но я тоже столкнулась с вопросом:
а если я хочу построить скорее коттедж, это будет дачей, т. е. будет ли относится к такому разрешенному виду использования земельного участка в моей собственности "как дачный фонд"??
Возможно, ситуацию частично прояснят ответы на следующие вопросы
1) Какой минимальный размер участка из состава земель рекреационного назначения (категория ООТ и О) ? Т. е. можно ли делить такой участок на части?
Мой ответ: Минимальный размер такого участка должен быть прописан в Правилах землепользования и застройки. С вероятностью 99% этих Правил нет нигде в России для межселенных территорий (которыми являтся земли категории ООТ и О) и не будет до 01.01.2010 (О введении в действие ГК РФ) . Т. е. можно разделить участок на участки, например, по 20 соток.
2) Что можно строить на участке 20 соток из состава земель рекреационного назначения ?
Мой ответ: Например, базу отдыха индивидуального пользования = дача?? ?
Во - первых, строго говоря, Ваш вопрос не вполне корректен сразу по нескольким причинам:
а) . Ваше утверждение в вопросе о том, что правомерно будет признать под видом беседки трехэтажный коттедж (т. е. под видом временного сооружения - недвижимость, неразрывно связанную с землей) ;
б) Вы не правы, когда указываете на возможность обхода категорического запрещения.
в) Вы несколько путаете понятия разрешенного использования и рекреационных целей
г) И, наконец, Вы не указываете основания возникновения права на землю, их характера. вида, а также в каком порядке предоставлена земля, сформирован ли земельный участок, вид ограничения в обороте и т. д. и т. п. То есть, задаете уравнение. которое может иметь самые различные решения в зависимости от конкретных значений.
Во - вторых, вопросы я признал интересными, так как они актуальны и проблемны.
В третьих, попробуем, исправляя недостатки вопроса, на него ответить хотя бы в общем виде:
а) Если Вы сделаете перепланировку квартиры, но юридически перепланировка не будет зарегистрирована, то ее юридически и не возникнет. Вы можете построить хоть дворец, но с одной стороны это будет от самовольной постройки до самоуправства, а с другой- право на него не возникнет, Вы его не зарегистрируете, не введете в гражданский оборот новый объект права, он не возникнет (ст. 2 ФЗ РФ " О государственной регистрации прав на недвижмиое имущество и сделок с ним" ст. 25 ЗК РФ и т. д) .
Если Вы представите несоответствующие действительности сведения в УФРС для целей госрегистрации, при такой фактуре, может быть возбуждено уголовное дело по признакам мошенничества (ст. 159 Особенной части УК РФ) . Практика применения ст. 159 УК РФ, в подобных случаях, наработана.
б) Нужно внимательно оценивать ограничение в обороте с УЧЕТОМ ОСНОВАНИЙ и условий и соблюдения ПОРЯДКА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ земли (ст. ст. 36, 37 ЗК РФ, пп. 3,4 ст. 30 ЗК РФ) чтобы оценить перспективы и условия использования земли или вчинения иска за предоставление земли без надлежащего информирования об ограничениях, что влечет к возникновению права требования взыскания убытков.
в) Рекреационное использование - целевое использование. С учетом ст. ст. 1, 8 ЗК РФ использование земли таким образом, чтобы использование предотвращало захламление земли - одна из приоритетных задач охраны земель.
Баланс интересов гражданина - землепользователя с обществом, направленный на ОХРАНУ земель- лучший способ охраны земельных отношений и подход, который позволяет гражданину расширить свои права, а органам власти. соответственно закрепить за ним больше прав.
Т. е. , если Вы строите туристический кемпинг для отдыха, то место жительства обслуживающего персонала нужно для ЦЕЛЕЙ охраны земли можно увязать и с культурно- социальной и с ЭКОЛОГИЧЕСКОЙ программами, в т. ч. через ИНВЕСТИЦИОННЫЙ проект, зарегистрирванный и принятый в соответствии с Законом РФ Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений.
г) Вы можете расширить основания возникновения права на землю и разрешения на его использование через согласование проекта использования земли. Ну и наконец, в этом направлении надо использовать как разрешительный, так и уведомительный порядок для целей обеспечения доказательств согласования и одобрения со стороны органов власти.
Во-первых, в распорядительном акте, должно быть указано для каких целей выделяется зем. участок., исключайте сразу строительств. Ипользование не по назначению влечет санкции, а вот вопрос о переводе из одной категории в другую можно продумать.