Почему чтобы продать дом взятый в ипотеку - нужно получать разрешение банка? И бывают ли отказы и почему?

Вы - должник перед банком. Вы отдали ему дом в залог. Вы - собственник, банк - залогодержатель. До тех пор, пока вы не рассчитаетесь с банком, все действия с домом - только с согласия банка.
Отказать может в случае когда не уверен, что средствами от продажи вы погасите остаток долга.
Поэтому обычно банк дает такое согласие, когда покупатель берет ипотеку в этом же банке. То есть залог так и остается в банке, у дома меняется собственник.
Либо вы находите покупателя с наличными. Он гасит остаток вашей ипотеки. Банк снимает обременение. Заключаете с покупателем договор купли-продажи, получаете остаток средств. Но у покупателя есть риск, что вы его "кинете". Такие сделки обычно проводят под контролем риэлтора.