Переписать квартиру на мать?

У меня в собственности две квартиры. Первая квартира двухкомнатная, принадлежит мне с 2011 г., то есть давно, со сроками проблем не возникнет. Вторая квартира трехкомнатная, принадлежит мне с 2017 г.Хочу подарить (акт дарения) одну квартиру маме, она инвалид 1 группы по зрению, льготы. Причина - хочу получать пособие на детей с 3-х до 8ми лет и далее с 8ми.. я мать одиночка у меня двойняшки, 4 года. по доходам прохожу, но две квартиры, по имуществу не прохожу. Планирую жить в трехкомнатной квартире и записать детей в школу рядом с ней. Хочу все сделать с умом.
Как лучше, переписать на маму двухкомнатную или трехкомнатную квартиру? Куда обращаться? В мфц? Росреестр? Регпалату?Мама слепая, ей нужен человек, который водил бы ее рукой или подписывал за нее по доверенности и это не я. Я не могу подарить квартиру мама и принять ее за маму, нужно другое лицо. Родственников нет, соседи отпадают. Обратиться к юристу?
У мамы льготы по квартплате и по налогам. Сохранятся ли льготы если мы все, я, мама, дети будем зарегистрированы в трехкомнатной квартире? Льготы будут только у мамы? Будет ли учитываться при назначении пособия на детей, что я недавно подарила маме квартиру? Или они смотрят только собственность, которая числится за мной в росреестре на день обращения? Как лучше, сейчас зарегистрироваться с детьми в трехкомнатной (мы зарегистрирован в двухкомнатной) или потом, ближе к школе? Но потом потребуется разрешение мамы мой как собственника? Примут ли детей в школу по месту жительства, а не по прописке?
Того что мама завещает или продаст квартиру другому я не боюсь. Но все же лучше завещание или наследование по закону?