нужно ли платить налог при продаже квартиры пенсионеру, если квартира в собственности менее трех лет

Да, подоходного налога пенсионеры не платят, а вот доход от продажи квартиры получают. Нужно дождаться истечения трехлетнего срока и только потом продать. С Налоговым Кодексом лучше не шутить. Можно, конечно, в договоре сумму продажи проставить до 1млн. руб (если Ваши покупатели, конечно, согласятся) . Опять же им невыгодно занижать сумму покупки: они тоже хотят получить налоговый вычет. Тем более, что сейчас налоговый вычет можно получить с суммы в 2млн. руб.