Жить в ипотеке, но с двумя квартирами, или оставить одну и жить спокойно?
Добрый день.
Мне и мужу 26 лет, и мы изломали голову, как нам поступить. У нас есть 2 квартиры, мы планируем детей и хотим, чтобы в будущем у них был капитал. 1) Первая 1-к кв. в новостройке, без ремонта (голые стены), ее цена 3,5 млн 2) Вторая 1-к кв., мы недавно взяли ее в ипотеку под 17% (сумма ипотеки 3,1 млн).
Сейчас мы в ней живем, ежемес.платеж = 45 т.р. Наш с мужем общий доход ~200 т.р, бывает больше, бывает меньше. Мы работаем на себя (самозанятые), поэтому все зависит от количества работы, которую сможем взять на себя. Еще родителям помогаем, конечно и т.д, расходов хватает.
*Сразу скажу, что делать ремонт в новостройке ни у кого из нас нет времени, мы работаем по 12 часов в сутки + свободных денег на ремонт при ипотеке тоже нет. Все отдаем в ипотеку. Поэтому новостройка стоит, за нее платим коммунальные и разрываемся между двумя вариантами.
1) Платить ипотеку досрочно. При платеже 60 т.р в месяц мы выплатим ипотеку за 8 лет и переплатим банку 2,5 млн процентами (переплату можно не комментировать, т.к это не так много в нынешних реалиях при учете роста цен на недвижимость!).
Итог: таким образом мы сохраним квартиру №1 для ребенка в будущем/либо для расширения жилплощади.
2) Продать квартиру в новостройке, погасить ипотеку и ждать адекватной ипотечной ставки, чтобы сейчас не переплачивать банку такие проценты, а в дальнейшем при адекватной ставке ЦБ уже взять вторую квартиру в ипотеку (опять же для капитала, для нас это важно).
Риски: боимся, что в будущем наш доход снизится и что у нас больше никогда не будет возможности купить еще одну квартиру, мы будем жалеть о проданной квартире и о том, что пошли по пути наименьшего сопротивления.
Вариант №3. Продолжать платить ипотеку досрочно, но при этом продать квартиру в новостройке и за такую цену найти вторичку (будет меньше квадратура, старенький дом, но зато не надо будет добавлять для покупки). Эту вторичку сдавать. Но арендная плата будет максимум ~13 тысяч, что не так сильно будет помогать в выплате ипотеки.
Итог: у нас остается две квартиры и в то же время есть дополнительный доход. Но опять же вопрос дорогой ипотеки остается открытым.
ВОПРОС.
Мы не жалуемся и не жалеем о покупке второй квартиры, так как до этого нам негде было жить)) Я лишь описываю наш ритм жизни, потому как мы не хотим провести лучшие годы нашей жизни на одном месте и упахиваясь ради ипотек. Мы заядлые путешественники, можем месяцами жить в других странах, любим изучать мир, но, с другой стороны, нам и для будущих детей хочется постараться, только не так, чтобы всю жизнь положить.
Нам родители тоже не дарили квартиры, они помогли определенной суммой, но дальше мы сами зарабатывали, и мы за это им очень благодарны.
В общем и целом, хочется и две квартиры иметь, но при этом очень сильно давит ипотека. Есть ощущение, что мы заперты в одном городе и что молодость уходит на погашение ипотеки. Вижу, как муж устает и переживает, работает, все делает для нас, но он все в себе держит. А для чего так жить? И потом болезни все от нервов. Для него тоже не хочется такой молодости.
Вот я все и рассказала…
Спасибо, что вы дочитали. Прошу совета, мы может где-то молодые и нет опыта, чтобы принять верное решение.
Вам по ходу дела в кайф ипотека раз взяли под 17%, так что ипотечтесь и дальше.
"чтобы в будущем у них был капитал" - неизвестно что будет в будущем
во вторых, дети сами о себе должны позаботиться, а то вырастут телкИ, привыкнут к халяве и будут до 50 лет на мамкиной шее сидеть пока вы не отправитесь на кладбище, а потом прогуляют все наследство
Вы сами решаете, но я бы квартиру не продавала. Видно как рынок дорожает почти ежемесячно, непонятно что потом можно приобрести за ту сумму, на которую вы продадите квартиру сейчас. Сама пару лет назад покупала квартиру, как и вы, с помощью ипотеке, в альфа-банке. За эти пару лет цены подскочили просто невероятно
Да,вариантов у вас много.Добавлю свои-квартиру в новостройке сдать ,за ее оплату отбивать квартплату и еще останется небольшой доп доход. Ипотеку оплачивать досрочно,не рвать жилы в стремлении досрочно погасить,просто к платежу 45 тр добавлять сумму,комфортную для вас. Продавать новостройку не стал бы,это актив,иначе при адекватной процентной ставке ,которую вы ждете и планируете взять,вы окажетесь в той же ситуации,только откатитесь назад и окажетесь в той же точке,которую сейчас уже прошли. Кроме того,ничто не мешает в дальнейшем рефинансировать ставку по ипотеке в этом или другом банке.
P.S. что новостройка без отделки -видел.
Советов много ,а решать Вам. Удачи!
Третий вариант уже более лучше.
Вот давайте рассуждать логически: первая квартира у вас в расчете на будущих детей, которая понадобилась бы им лет через 20 или понадобилась бы вам для расширения жилплощади и проживания семьи года через 3. А пока это пассив на долгосрок, который приносит только дополнительные расходы по коммуналке и все. Если рассматривать более реальный срок в 3 года, то сейчас нет каких-то явных причин для роста цен на квартиры, если и будет то пределах роста цен на стройматериалы, инфляцию. Поэтому за 3 года цена квартиры не вырастит или вырастит не много. Т.е. доходности от продажи может не быть, а расходы по ней реальные и каждый месяц.
В тоже время, если считать по другому, что это не пассив на будущее, а актив на сумму 3.5 млн рублей, который должен приносить ежемесячный доход ,то нужно искать другие решения. Если рассматривать квартиру как актив, то по ней возможно такой выход: делать бюджетный ремонт -частично самим и сдавать на долгосрок -вы в это вообще не хотите входить и тратить свое время. А уж квартиру под сдачу посуточно вы вообще не рассматриваете. Ну тогда , как актив в данном случае, квартира не будет работать. И лучше продать этот объект. При этом вы будете иметь уже 3.5 млн. рублей, которые можно вложить более выгодно. И которые могли вам приносить ежемесячно доход. Вот эти другие направления для вложений такой суммы и стоит вам поискать и выбрать.
Есть у меня решение вашей проблемы, как можно пассивно закрыть эту ипотеку по второй квартире на 3.1 млн. рублей где-то за 3 года и минимум и даже меньше. Правда визг с вашей стороны возможен. Но это работает.
Закрываете свою богодельню с самозанятым, так по доходам уже не проходите в 2млн. рублей в год. И регистрируете ИП на УСН с 6 % с дохода. При этом налоги у вас не увеличатся , так как на фикс.страховые для ИП уменьшаете налог при УСН 6 % с дохода. И доход при УСН может быть намного больше. Виды деятельности те же что и были при НПД. При этом еще и страховой стаж ежегодно начисляется для пенсии, а так при НПД он вообще не начисляется.
А далее в рамках ИП, занимаетесь видами деятельности которые будут давать доход вот вложений этих 3.5 млн рублей. Если пассивно, то сейчас такую сумму можно раскидать на 3 -1 займ бизнесу под 29-32 % годовых по договору займа на 3 года, выплаты ежемесячно. При этом займы такие стоит давать только проверенным компаниям с оборотами минимум 50 млн. руб в год , только юр.лицам, с прозрачным бизнесом и с отчетностью. Такие компании есть, могу дать ссылку, если захотите. Т.е . для диверсификации рисков заключаю 3 договора займа с 3 такими компаниями на 3 года с каждой на 1 млн.рублей, где-то под 29 % годовых, в зависимости от суммы займа. Есть компании с оборотами несколько млдр.рублей в год, и более устойчивые но там, доходность по займам не более 18-20 % годовых и срок займа где-то 1-2 года. Вам же стоит сразу заключить договор с теми кто за 3 года отобъет вашу ипотеку , т.е. не менее 29-30 % годовых. Тогда что получается,что вы ежемесячно будет получать по займам с 3.5 млн. рублей около 84,5 тыс.руб/мес и всего 1,015 млн.руб в год. Этими деньгами ежемесячно полностью производите частично-досрочное погашение по кредиту + из своих доходов ежемесячно платите по кредиту согласно графика платежей +рефинанс.И тогда эта ипотека полностью закроется за три года. Можете телеграмм-канал Н.Мрочковского посмотреть "инвест возможности" по этой теме.
Ну а через 3 года, после полного погашения ипотеки, продаете свою однушку и берете новую ипотеку под двушку в новом доме с ремонтом от застройщика или на вторичном рынке в новом доме.При этом первоначальный внос будет в виде денег от продажи квартиры, а платеж по ипотеке из доходов Ип полученных по новым договорам займа и от своей проф. деятельности.+ мат.капитал.
