11%-12% годовых с коммерческой недвижимости это реально?

Хз

Реально.

Максимум, на что можешь рассчитывать - это 4-5%, и то если повезёт. Рынок недвижимости сейчас стагнирует, арендаторы съезжают, а ты про какие-то космические проценты говоришь. Лучше вложи деньги в акции МММ, там хоть какой-то шанс на быстрый профит, а не эти сказки про недвижимость.

Даже если и реально, то в текущих реалиях бессмысленно, депозит в банке дает 16%

Может и реально, но как ранее указали: ставка по депозитам сейчас 16%. Т.е при доходности с бетона в 10-12% вы будете недополучать в год 4-6%.
Высокая инфляция и значит высокая ставка это похоже надолго. На несколько лет.

Рост стоимости чего-либо очень желательно считать в фиксированной валюте: вычитать из прироста стоимости накопленную инфляцию. Иначе может так статься что формально стоимость удвоилась, но тк инфляция за тот же период была 100% - по факту стоимость не изменилась.
Стоимостью коммерческой недвижимости я не интересовался, поэтому вам нужно самим оценить с каким темпом в фиксированных ценах росла недвижимость ранее и, взяв для верности минимальную оценку, определить насколько вам следует каждый год поднимать цены, чтобы обгонять инфляцию

Утверждение: недвижимость всегда дорожает. Неверно и неполно.
Не всегда, в кризисы может дешеветь очень значительно, полностью съедая весь предшествующий рост. Рост недвижимости это в тч отражение экономики: если она растет, население богатеет, кредиты доступны, долговая нагрузка в тч на застройщиков низка - то да, недвига растет и растет хорошо. Но если что-то из этого неверно, то "бабушка надвое сказала"