Каковы причины аномальной ценовой дифференциации одного квадратного мета замели

Question

Каковы причины аномальной ценовой дифференциации одного квадратного мета замели

Никита Семак Профи (598), на голосовании 9 лет назад

Занимаюсь анализом рыночной стоимости квадратного метра земли сельскохозяйственного назначения. Беру, например, 1-у область, 1 район, например, краснодарский край. И вот цены за 1 квадратный метр могут варьироваться от 0.01 рубля до 50 000 рублей за 1 квадратный метр. Интересно, почему бывают такие стоимости. Климат, плодородие, состояние инфраструктуры в принципе одинаковы, а их различия не могут ведь в сотни тысяч раз изменить стоимость 1 метра. Данные брал с сайта "Портал услуг федеральной гос. регистрации, кадастра и картографии". Очень часто встречаются цены свыше 50к за м или меньше рубля. Не думаю, что это ошибка учета сделок. Надеюсь риэлторы или оценщики ответят)

Answer 1

Цены по кадастру вообще не логичны. Два соседних участка с домами у одного 100000 за сотку у другого 120000.

Answer 2

Там где высокая стоимость - для продажи, где заниженная - для муниципальных и государственных нужд.

Answer 3

играют роль скрытые факторы, о которых на текущий момент продавец не говорит - бывшая свалка, плохая геооснова, проходящие инженерные трубопроводы, например газ и т д

Answer 4

Оценка зависит от свойств и полезности земли.
Песок вместо земли - оценка низкая.
Щебнистая горная поверхность - так же оценка ниже.
Болотистая местность - тоже не высокое качество.
Грунтовая целина - уже выше оценка.
Земля зернисто чёрная - оценка высокая.
Чернозёмно-торфянистая - высокая оценка,
Торфянистая почва - без водная - чуть ниже чернозёмной, с близкими грунтовыми водами - ещё ниже.
Подзолистая почва - средние оценки.
Наивысшая цена - за пахотные рекультивированные земли.
Это если в пределах одного региона.
Если рассматривать разницу по регионам - зависит от удалённости от Европейского региона, удалённости от ж/д дорог, автодорог.
Зависимость от плодородности и плотности населения. Земля в тундре, далеко в горах - не плодородна, не населена, трудности в выживаемости - не особо кому нужна - не пользуется спросом....

Answer 5

На сайте Росреестра - кадастровая стоимость.

Чтобы понять отличие рыночной от кадастровой стоимости, читайте ФЗ "Об оценочной деятельности":

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.