надо ли регистрировать долгосрочный договор аренды нежилого помещения до 3-х лет в регпалате?

Здравствуйте, а как посмотреть "если иное не установлено законом"

Что касается конкретно заданного автором вопроса, то есть специальная норма (п. 2 ст. 651 ГК РФ), которая является императивной и не подлежит расширительному толкованию. Если не произведена гос. регистрация договора в соответствии с императивной нормой п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор признается незаключенным (не порождает прав и обязанностей для сторон.). Это мнение является субъективным, не являться руководством к действию/бездействию и/или гарантией, автор вопроса и иные лица, сами решают регистрировать договор или нет, и несут за это решение ответственность и риски.