Вопрос к тем, кто под свой бизнес арендовал помещение +

Предстоит снять помещение, точнее кабинет 15-20 метров. Услуги образовательного характера для населения(самозанятость).
Город 350 тысяч. Eсть неплохой опыт. Но на арендном помещении никогда не работал. Предстоит снимать, это уже решено.
Риски разумеется есть, поэтому вопрос. Как правильно выбрать помещение?(срок аренды) Какие помещения стоит категорически избегать? Какие есть подводные камни при работе с арендодателем?
Буду благодарен за советы и лайфхаки.