Махинации с недвижимостью. Практики, помогайте!

Всех приветствую !
У кого есть реальный опыт - выручайте, желательно с мотивированными ответами.
Ситуация реальная, на данный не решенная.
---
- Гражданин Иванов И. В. (продавец) заключил договор купли-продажи 1-к. квартиры с Петровым А. В. (покупатель).
- Покупатель - Петров, по предмету договора покупает квартиру (МОСКВА) за счет собственных и заемных средств предоставляемых ООО "Фидория".
- Стоимость квартиры 22 млн. рублей.
- Стороны определили форму оплаты: 21.5 млн. в момент подписания и 500 тысяч в течении 15 дней с момента гос. рег. права собственности Покупателя.
- Также в договоре указанно: "На основании ст. 77 ФЗ "Об ипотеке" объект находится в залоге у займодавца, а залогодатель соответственно - Петров А. В. || Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, право залога у Продавца на указанный объект не возникает"
- Тем самым регистрация записи об ипотеке была произведена только между ООО и Покупателем. Продавец не является ни залогодателем ни залогодержателем.
- После чего Покупателем было подано обращение в пенсионный фонд о перечислении денег мат. капитала в качестве погашения обязательства по целевому займу - ООО.
- Пенсионный фонд перечислил деньги.
- Теперь, покупатель исполнил обязательно по кредиту, и обратился в суд о снятии записи об ипотеке (в связи с тем, что банк не хочет идти в росреестр и подавать совместное заявление о снятии обременения).
- Проблема: Покупатель не хочет отдавать оставшуюся сумму по договору Продавцу.
- Проблема 2: Сейчас он снимет ипотеку и успеет продать объект, т. к., записи об ипотеке в силу закона уже не будет, соответственно, ограничений по продаже объекта не существует.
- Вопрос: как можно зарегистрировать ипотеку в силу закона в одностороннем порядке ?
-----
Ответы по счет: "подать иск о расторжении договора" и т. д. известны, нужно решить по существу дело, а не на эмоциях.
Если есть дельный совет, прошу ответить, поделиться практикой, порекомендовать план.