Правовая особенность оформления договора аренды (найма) помещения

Здравствуйте.
Я арендую квартиру по официальному договору, с него платят налоги как самозанятые. Но есть несколько вопросов:

1. Договор оформлен на 11 месяцев, чтобы не переоформлять на меня приборы учета, но договор был несколько раз пролонгирован по 11 месяцев каждый, оформлялось это как доп.соглашение, а ни как новый договор. Разве при таком подходе не считается, что я арендую более 12 месяцев и при пролонгации собственник должен был оформить на меня приборы учета энергии, воды и прочего?

2. Собственник по договору взимает полные коммунальные услуги, а не только показания по счетчикам. Данное условие прописано в договоре и в платежах оформляется как компенсации ком.услуг. Насколько это правомерно? Разве собственник не должен был включить платеж за кап.ремонт и т.п. в стоимость аренды, а плату за коммунальные платежи взимать только по фактическому расходу - показаниям приборов учета?

3. В договоре прописан момент, что в квартире не должны проживать посторонние люди, иначе штраф 300% от ежемесячного платежа. Что значит с юридической стороны проживать в квартире? Если ко мне приехал погостить брат или сестра на неопределенный срок это считается проживанием? Нахождение более 24 часов это проживание или всё таки проживание это оформление дополнительных документов об этом с человеком, который собирается проживать? Как на практике собственник может это доказать, что человек проживает, а не в гости зашел?

Заранее спасибо за помощь в разъяснение вопросов.