Стоимость аренды 1 комн. квартиры (м. ВДНХ) со старым ремонтом и без бытовой техники.

Месяц назад снял через знакомых квартиру около м. ВДНХ (15 минут от метро пешком). Хозяйка назначила цену 18 000 р. (за коммунальные услуги, телефон, свет сказала будет платить сама). В квартире не жили больше двух лет (до этого там жила старушка). Состояние квартиры было убогое. Пыль, грязь, рваные обои, кошачьи испражнения. Из мебели: кровать (в неприличном состоянии), самодельная стенка из ДСП, стол, стулья. Окна деревянные с щелями, из которых дует постоянно, есть балкон. Санузел совмещенный, со старой сантехникой и протекающими трубами. Кухня со старым неработающим заляпанным холодильником (наверное 80-х годов), плита газовая не работает, из мебели стол кухонный и сломанный шкаф, раковина старая и ржавая. Кроме "холодильника" больше никакой бытовой техники. Дверь входная деревянная, но вся разбитая в месте нахождения замка (благо есть металлическая общая дверь, ставили соседи в свое время).
В течении месяца мной был сделан ремонт в квартире (потолок, обои, ковролин, покраска стенки, замена сантехники, проводка, ламинат в коридоре и кухне). Купил новый холодильник, стиральная машина своя. В кухне заменил раковину, поставил кухонную мебель (б/у, друзья отдали). Провел интернет. В квартире стало более-менее нормально жить. Все изменения в квартире делались с разрешения хозяйки. Договор об аренде был устный.
Спустя месяц хозяйка потребовала мне платить коммунальные + остальные расходы самому. Это ~ 2 000р. Таким образом аренда мне уже будет обходиться в 20 000р. Я предложил оплачивать свет и перерасход по телефону от основного тарифа (межгород, звонки на сотовый). Хозяйка мне заявила, что ее квартира стоит 30 000 р. и она и так уступает (по знакомству), взяла время на раздумье. Смотрел цены на квартиры в этом районе в интернете, но разброс большой (от 18 000 до 30 000 р). Но везде предлагают с ремонтом и бытовой техникой.

Вопрос: сколько может стоить аренда квартиры в том состоянии, что я описал (до ремонта) и стоит ли соглашаться на требование хозяйки.