Где найти инвестора на 5млн под 10% годовых, под залог квартиры, на 3 года?

нигде

Только у реального заинтересованного бизнеса, если Ваш проект возможно практически применить. Бизнес может вложиться даже без процентов. Если говорить про существующие финансовые структуры, с такими процентами - нигде. Если залог по ликвидности соответствует кредиту, если донесете суть проекта, и доходы на бумаге сойдутся с расходами, то под 11,7 - 12,5% можно получить в Сбербанке, Россельхозбанке, ВТБ-24. Вариант: продаете квартиру сами себе (жене, сыну, родственнику) на 15 - 25 лет и на ипотечные деньги делаете, что хотите. Но это 12-14%, хотя можно и поискать и поторговаться. Ежемесячные платежи по ипотеке в этом случае будут ниже, чем кредитные.