Выписка бывшего собственника из проданной квартиры
Добрый вечер, уважаемые форумчане. Очень прошу помочь именно компетентных людей в сфере жилищки. Сам уже сломал голову.
Ситуация в следующем - приобретаю квартиру на вторичном рынке жилья, собственница квартиры бабушка 75 лет. Бабуля владеет 100% доли в квартире, более 7 лет, основание - наследство по закону. При подготовке к сделке были собраны все необходимые документы, бабуля адекватна и дееспособна. Но выясняется следующий казус - она продает квартиру как свободную продажу, иной жилой площади у нее нет. На момент заключения сделки продавец обязан выписаться из продаваемого помещения. Но бабуле выписываться по факту некуда. У нее есть внучка, которая берет ее к себе. Но внучка живет в квартире по социальному найму, собственницей жилого помещения не является.
Теоретически прописаться бабуля может к внучке (я думаю разрешения необходимые получит), но сколько этот процесс займет времени - неизвестно. Мои риэлторы отказываются от такой сделки, говорят что если бабушку некуда будет выписывать (а в никуда людей не выписывают), то бабулька так и будет висеть на учете в этой квартире (которая будет по факту моя).
Вопрос: какие риски я несу при этом? реально ли будет выселить бабулю по решению суда при условии что другого помещения для жилья у нее нет? Деньги от продажи квартиры я так понял пойдут внучке, а не на приобретение нового жилья. Ст. 31 и 35 ЖК РФ мне мало что рассказала, ст. 70 ЖК говорит о праве нанимателя жилого помещения на вселение в свою площадь членов семьи и других лиц. Но при этом Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. То есть грубо говоря орган власти может запретить прописать бабушку по адресу внучки если площадь помещения будет меньше учетной нормы на человека??? помогите пожалуйста. Заранее спасибо.
Важное дополнение: оказывается внучка еще не переоформила на себя квартиру по договору соц найма, жила с мамой которая недавно умерла (месяц назад), к сожалению.... так что по факту чисто юридически даже у внучки нет переоформленного соц найма на себя.
1. Внучка (и др. члены семьи нанимателя. если есть таковые) вносит измения в свой дог. соцнайма, поскольку наниматель - ее мать умерла.
Будет нов. наниматель - возможно внучка, а может и нет.
Потом в установленном порядке -вселение этой бабушки в эту муницип. квартиру с согласия нанимателя (и членов семьи нанимателя, если есть) и наймодателя.
Наймодатель не откажет из-за учетной нормы, если там не толпень и квартира не маленькая.
Нам неизвестно, сколько там челов и метров. Вы просто написали, что внучка жила со своей матерью в муниципалке и ее мать умерла. Может их там только двое и было, и теперь внучка будет наниматель (один чел в квартире), а вселенная ею с согласия нймодателя бабушка будет единственным членом семьи нанимателя.
Бабушка вселенная в установл. порядке в эту муницип. квартиру приобретет самост. право пользования этим муниципал. жилым помещением (изменение в дог. соцнайма- внесли бабушку, регистрация бабушки по месту жительства в этой квартире).
Это важно, ибо у бабушки получится по двум квартирам право пользования: одна на правах собственности- не живет/не зарегена, вторая- по дог. соцнайма- живет/зарегена. Квартиру в собственности продает. Т. е жилищ. права бабушки не нарушены.
Вариант вселения бабушки в муниципалку лучше в контексте защиты жилищ. прав бабушки, чем ждать, когд внучка приватизирует и потом вселит свою бабушку как член семьи собственника, потому что в первом случе право самостоят., во втором- производное от собственника.
2. По поводу имущественных прав бабушки.
Мне не понравилось, что Вы пишите "Деньги от продажи квартиры я так понял пойдут внучке, а не на приобретение нового жилья".
Договор надо заключать с бабушкой и деньги Вы должны бабушке- продавцу передать и лучше безналом.
Пусть потом бабушка как хочет свои деньги тратит: себе- на статины, внучке подарит -на сумочку и нов. автомобиль и т. д.
Вы правильно решили дог. в нотар. форме, такой договор оспорить потом намного сложнее. И расчет по дог. можно через депозит нотариуса.
Нотариус обязан зачитать договор, предупредить про юридич. последствия, понимает ли бабушка последствия отчуждления кввртиры. Бабушка говорит, мол, понимаю: мне есть где жить- живу в муницицип. квартире по дог. соцнайма с внучкой, мы друг друга поддерживаем и заботимся, квартиру свою продаю, чтобы деньги мне на старость/лекарства, деньги безналом вот по договору мне на счет.
---------
Ну и Вы не пишите в каком городе дело, но раз "многомиллионная сделка" и в МФЦ отказ бабушке- собственнику "выписываться в никуда", то поверю, если в Москве, потому что в Москве одинокие старики- собственники квартир на спецучете в депе соцзащиты в целях защиты их жилищ. и имуществ. прав.
-----------
Резюме:
1. Бабушка вселяется в установл. порядке в муниципал. квартиру. занимаемую ее внучкой по дог. соцнайма и регится там по месту жительства. соот. будет снята с рег. учета по предыдущ. месту жительства.
Т. е не только "регистрируется к внучке", но и вселяется фактически, забрав вещи свои, чтобы сразу вам квартиру передать свободную по акту с ключами.
2. Дог. нотариальный, деньги бабушке (депозит нотриуса)
Бабушка рискует на старости лет остаться на улице. А вы, если возьмете с неё справку о вменяемости на день совершения сделки мало чем рискуете. Ну может потом по судам ходить придется и бабушку выписывать. Хотя никаких препятствий для снятия её с регистрации нет- написала адрес внучки и этого достаточно.
Риэлторы тебе хню несут, чешки малообразованные, в край снять с регистрации бывшего собственника в судебном порядке особых проблем нет, найди нормальных риэлторов, которые умеют составлять нормальные договора купли-продажи, а не скачивать их с инета и делать невзъебенческо важный вид... хороших риэлторов - раз, два и пипец, основная масса - безработные и необразованные бездельники, умеющие только языком молоть и бабки с лохов тянуть
если вы собственник то вас уже не должно волновать куда будет выселяться предыдущий собственник, когда сделка уже будет зарегистрирована, если бабка дееспособна. Будете выписывать через суд если добровольно не выпишется.
Да, советую психиатрическое освидетельствование бабки провести перед заключением договора.
И что мешает собственнику сняться с регистрации до сделки? Что значит "некуда"? Снимаются с регитсрации откуда-то, а не куда-то. Не выдумывайте себе несуществующие проблемы.
И Ваши риэлторы - безграмотные идиоты. Как можно, работая в этой сфере, нести такую лютую хрень? Ну или Вы их неправильно поняли.